Купить квартиру в ипотеку не так просто. Продать — ещё сложнее. И проблема не в том, что до полной выплаты займа недвижимость находится в залоге у банка. Самое сложное — найти реального покупателя и получить согласие кредитора на сделку.

Мы подготовили для вас подробную пошаговую инструкцию по продаже квартиры в ипотеке. Уделите ей всего 7 минут, и узнаете все тонкости реализации жилой недвижимости с ипотечным обременением.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке

Ипотечная квартира — залоговая собственность банка. Чтобы её продать, необходимо согласовать сделку с залогодержателем — финансовой организацией, выдавшей кредит на приобретение недвижимости.

Добиться этого несложно. С одной стороны, банку выгодно погашение ипотечного кредита, независимо от того, кто будет его выплачивать — нынешний заёмщик, или тот, на кого будет переоформлена ипотека. Более того, покупатель, скорее всего, получит ипотеку на менее выгодных условиях, чем продавец. Например, если нынешний заёмщик брал ипотечный кредит под 8% годовых, новому его могут выдать под 12% или по ещё более высокой ставке.

Даже если ипотека уйдёт в другой банк, залогодержатель квартиры окажется в плюсе. Ведь первые 7-10 лет продавец выплачивает проценты по кредиту, а не основной долг. Поэтому банк, скорее всего, не станет возражать против продажи квартиры.

С другой стороны, при досрочном погашении долгосрочного кредита в течение первых 3-5 лет финансовая организация недополучит свою прибыль. И это может стать причиной отказа.

Кроме того, банк может отказать в продаже квартиры, находящейся в ипотеке, если заёмщик нарушил его права на залоговую собственность. Например, самовольно изменил планировку помещения.

Полностью быть уверенным в возможности продажи ипотечной квартиры можно лишь в том случае, если свободная реализация залогового объекта недвижимости закреплена в кредитном договоре, что бывает крайне редко. Поэтому придётся договариваться с кредитором-залогодержателем.

Как правило, при наличии убедительных аргументов в пользу продажи ипотечной недвижимости (например, с целью улучшить жилищные условия в связи с рождением ребёнка) банк не препятствует этому. Более того, некоторые кредитные организации принимают активное участие в сделке купли-продажи: помогают найти покупателя, предлагают прозрачные схемы реализации жилья, гарантируют удобство и безопасность взаиморасчётов между покупателем и продавцом, в том числе за наличные средства.

Как продать ипотечную квартиру в 2023 году: пошаговая инструкция

Алгоритм продажи довольно прост. Если есть согласие финансовой организации, последовательность действий мало чем отличается от реализации недвижимости, которая не находится в залоге у банка:

Шаг 1. Обратиться в банк, чтобы снять с квартиры обременение

Прежде чем искать покупателя, необходимо уточнить у залогодержателя условия досрочного прекращения договора ипотеки и снятия обременения с объекта жилой недвижимости.

Шаг 2. Выбрать оптимальный способ продажи недвижимого имущества

Если финансовая организация не возражает, жильё можно продать вместе с ипотечным кредитом, с погашением ипотеки досрочно или в ходе сделки.

Шаг 3. Найти покупателя на ипотечную квартиру

Важно, чтобы физическое или юридическое лицо, желающие приобрести объект недвижимости, были готовы рассмотреть способы продажи, изложенные в предыдущем пункте.

Шаг 4. Получить в банке одобрение сделки купли-продажи

Это не прихоть залогодержателя, а требование Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому ипотечную недвижимость можно продать только при условии получения согласия финансовой организации, выдавшей кредит, если иное не зафиксировано в договоре об ипотеке.

Шаг 5. Оформить документы и отдать на госрегистрацию через МФЦ

После государственной регистрации сделки покупатель получит из Росреестра документы, подтверждающие его право собственности. Затем он должен перевести на себя лицевой счёт объекта недвижимости и перезаключить договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями.

Продажа квартиры с досрочным погашением ипотечного кредита

В случае досрочного погашения заёмщик вносит в банк остаток по ипотеке и становится полноправным собственником жилья. Получив всю сумму, банк-залогодержатель снимает с квартиры обременение, после чего её можно продать без одобрения финансовой организации.

Чтобы это сделать, необходимо:

1. Тщательно изучить раздел договора ипотеки (залога), в котором прописаны условия досрочного погашения кредита. Пристального внимания заслуживают количество процентов, которые будут начислены в период до полного погашения кредита, и на срок, за который залогодатель обязан уведомить залогодержателя о намерении погасить ипотеку досрочно.
2. Ответственно оценить свои финансовые возможности, чтобы уложиться в запланированный срок погашения ипотечного кредита.
3. Обратиться в отдел ипотеки банка-залогодержателя, чтобы согласовать точную сумму и дату полного погашения кредита.
4. Направить в банк заявление о досрочном погашении ипотеки с указанием предварительно согласованных суммы и даты.
5. Найти покупателя, который внесёт остаток задолженности по ипотеке.
6. Перечислить на счёт утверждённый платёж, после чего банк закроет ипотечный кредит.

Продажа квартиры с погашением ипотеки в ходе сделки купли-продажи

Эта схема реализации ипотечной квартиры схожа с предыдущей, но с той разницей, что сделка происходит с участием банка-залогодержателя. Чтобы продать жильё с погашением кредита по ходу сделки, необходимо:

1. Заручиться согласием финансовой организации, выдавшей ипотеку.
2. Получить в ипотечном отделе банка справку о сумме задолженности.
3. Проконтролировать, чтобы покупатель внёс средства на два депозита: остаток долга по ипотеке — банку, остаток стоимости залоговой квартиры — продавцу.
4. Заключить договор купли-продажи.
5. Зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество.

Продажа квартиры вместе с ипотечным кредитом

По сути, это переоформление ипотечного кредита на покупателя. Финансовые обязательства продавца перед банком закрываются и переходят к другому человеку. Как правило, на новых — индивидуальных — условиях.

Чтобы закрыть ипотеку и переоформить её на покупателя квартиры, необходимо:

1. Найти того, кто согласится купить жильё на условиях ипотечного кредитования.
2. Обратиться в банк для закрытия ипотеки (залога) и одобрения нового кредита покупателю.

Эта схема продажи ипотечной квартиры только на первый взгляд представляется простой. С одной стороны, найти того, кто захочет купить недвижимость в кредит, несложно. С другой — банк может отказать покупателю в оформлении ипотеки на него, если он не полностью соответствует требованиям кредитной организации к заёмщикам. Такое случается, если, например, у желающего купить ипотечную квартиру плохая кредитная история или нет подтверждённого дохода, достаточного для обслуживания ипотеки.

Продажа ипотечной квартиры банком

Залогодержатель имеет право самостоятельно продать квартиру, обременённую ипотекой, если заёмщик вышел на просрочку и не может вернуться в утверждённый график платежей. Но только по решению арбитражного суда, например, в процедуре банкротства должника.

В этом случае ипотечное жильё выставляют на открытый аукцион, а полученные от продажи средства идут на погашение долгов перед кредитором, включая пени, неустойки, штрафы и судебные издержки. Если после этого остаются какие-то деньги, их переводят на банковский счёт заёмщика. Но, как правило, этого не происходит: квартиры уходят с торгов по цене, которая существенно ниже их рыночной стоимости.

Насколько сложно продать ипотечную квартиру

Реализовать жильё, обременённое ипотекой, — выполнимая миссия. Рано или поздно найдётся тот, кто хочет заселиться в квартиру с ремонтом и при этом обладает возможностью внести первый взнос, погасить чужие обязательства по ипотечному кредиту или выкупить долг на текущих условиях.

Всё решает совпадение пяти факторов, которые не зависят друг от друга:

• Остаток долга по ипотеке.
• Цели заёмщика-продавца.
• Выбранный способ продажи.
• Готовность покупателя к сделке.
• Личное везение продавца.

Банки, как правило, не препятствуют проведению подобных сделок. И всегда находят привлекательные способы оплаты для покупателей, если они в целом соответствуют требованиям к заёмщикам. Найти таких людей и оформить сделку купли-продажи вам помогут специалисты нашей компании. Звоните по телефону 8-800-600-72-62, чтобы продать ипотечную квартиру с максимальной выгодой для себя!